當前，“以房養(yǎng)老”成了不少人養(yǎng)老的保障方式，老年人將名下房屋轉讓給子女或親屬，通過房產(chǎn)置換贍養(yǎng)。但是，如果子女獲贈房屋后不履行贍養(yǎng)義務，或者子女去世后家庭結構發(fā)生變化，老年人的權益又如何保障，應當如何維權呢？今天，最高法發(fā)布一起提級管轄典型案例“房屋轉讓托付養(yǎng)老糾紛案”，法院最終裁判：撤銷贈與。

2021年2月，張某與女兒秦某簽訂《承諾書》，載明：“母親張某自愿將自己名下的案涉房屋，以無償贈與的方式贈送給女兒秦某，但保留自己有生之年在此贈與住房內(nèi)永久性居住的權利。受贈人女兒秦某鄭重承諾：在接受贈與后即承擔起對母親張某生老病死的贍養(yǎng)與善待義務，張某在此住房內(nèi)永久居住……”。張某、秦某作為承諾方均簽名按印。2021年3月，張某與秦某簽訂《贈與合同》，約定張某將案涉房屋贈與秦某，并于同日將案涉房屋過戶至秦某名下，未辦理居住權登記。

然而，兩個月后，秦某與案外人朱某簽訂房屋買賣合同，約定將案涉房屋出售給朱某。后因本案所涉產(chǎn)權糾紛，案涉房屋被法院保全查封，無法辦理網(wǎng)簽及后續(xù)不動產(chǎn)轉移登記手續(xù)，朱某遂以房屋買賣合同糾紛向法院起訴秦某解除合同，法院判決解除合同，秦某返還朱某定金、給付朱某違約金及居間服務費損失，判決已生效。

張某主張本案系附義務的贈與，秦某需履行贍養(yǎng)義務以及保障張某在案涉房屋的永久居住權益，秦某未對張某履行贍養(yǎng)義務且將案涉房屋出售，故訴至法院，要求撤銷對案涉房屋的贈與，秦某返還張某案涉房屋并配合辦理所有權變更登記手續(xù)。

提級管轄情況：該案最初由北京市房山區(qū)人民法院受理，該院在審理中經(jīng)檢索發(fā)現(xiàn)，全國法院和北京轄區(qū)內(nèi)各基層法院在處理類似案件時，對附義務贈與合同變更、撤銷的相關法律規(guī)定理解不一致，存在不同裁判標準。北京市房山區(qū)人民法院認為，隨著人口老齡趨勢加大，養(yǎng)老糾紛逐步增多，統(tǒng)一此類案件裁判尺度有利于推動涉房屋轉讓托付養(yǎng)老類糾紛的有效解決，有必要由上級人民法院予以提級管轄，故向北京市第二中級人民法院報請?zhí)峒壒茌牎１本┦械诙屑壢嗣穹ㄔ航?jīng)審查認為，該案符合提級管轄的相關規(guī)定情形，于2023年3月29日裁定提級審理該案。

裁判結果：北京市第二中級人民法院審理后認為，本案的爭議焦點有二：一是案涉《承諾書》與《贈與合同》的關系如何認定？二是張某主張撤銷案涉贈與是否具有事實和法律依據(jù)？

關于爭議焦點一，張某與秦某簽訂的保留居住權益贈與的《承諾書》系雙方真實意思表示，應屬合法有效。秦某與張某另行簽訂的《贈與合同》在形式上為制式合同，結合其簽訂時間，應屬配合房屋過戶所為的法律行為，不能以此否定《承諾書》的約定內(nèi)容，二人之間就案涉房屋贈與的真實意思及權利義務關系仍應以《承諾書》約定為準。

關于爭議焦點二，根據(jù)前述爭議焦點的論述，張某對案涉房屋的贈與應系附義務的贈與，根據(jù)《承諾書》的約定，所附義務為秦某對張某盡到贍養(yǎng)義務，并確保其對案涉房屋的居住權益。而秦某在接受案涉房屋贈與及辦理過戶后不久，即與案外人簽訂房屋買賣合同，出售案涉房屋，構成對贈與合同所附義務的違反，故張某主張撤銷贈與的訴訟請求有事實和法律依據(jù)，應予支持。判決后，當事人均未提起上訴，一審判決發(fā)生法律效力。

典型意義：當前在“以房養(yǎng)老”作為重要養(yǎng)老方式的背景下，“涉房屋轉讓托付養(yǎng)老類”案件不斷增多，尤其是父母對子女保留房屋居住權的贈與合同糾紛最為典型。此類糾紛往往涉及附義務贈與合同的變更、撤銷的法律適用，司法實踐中存在較大分歧，如果沒有明確統(tǒng)一的標準，將損害老年人合法權益、影響家庭和諧。該案通過提級審理，明確保留房屋居住權贈與合同糾紛作為附義務贈與合同的變更、撤銷的法律適用規(guī)則，即當事人先簽訂附義務的贈與合同，后在辦理房屋所有權變更登記時又簽訂贈與合同，該贈與合同的內(nèi)容與附義務贈與合同的贈與部分的內(nèi)容相同，當事人主張附義務贈與合同未變更，仍具有法律效力的，人民法院應予以支持。贈與合同約定贈與人將房屋贈與受贈人，贈與人繼續(xù)居住使用該房屋直至去世，受贈人接受贈與辦理過戶后，與案外人簽訂房屋買賣合同出售房屋，贈與人主張撤銷贈與的，人民法院應予以支持。

裁判生效后，北京市第二中級人民法院認為該案具有較強典型性，對于北京市轄區(qū)內(nèi)大量類似糾紛具有指導意義，遂報請北京市高級人民法院納入北京法院系統(tǒng)參閱案例。北京市高級人民法院審判委員會經(jīng)認真研究討論后，確定該案作為北京法院第三十批參閱案例，并向轄區(qū)各法院公布了上述裁判規(guī)則，統(tǒng)一了轄區(qū)法院關于保留房屋居住權贈與合同案件的裁判尺度，對全市法院辦理類似案件形成有效指導和重要參考，樹立了依法保障“老有所居、老有所養(yǎng)”的鮮明價值導向。（記者 張賽）

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