當(dāng)前，“以房養(yǎng)老”成了不少人養(yǎng)老的保障方式，老年人將名下房屋轉(zhuǎn)讓給子女或親屬，通過房產(chǎn)置換贍養(yǎng)。但是，如果子女獲贈(zèng)房屋后不履行贍養(yǎng)義務(wù)，或者子女去世后家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，老年人的權(quán)益又如何保障，應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)呢？今天，最高法發(fā)布一起提級(jí)管轄典型案例“房屋轉(zhuǎn)讓托付養(yǎng)老糾紛案”，法院最終裁判：撤銷贈(zèng)與。

2021年2月，張某與女兒秦某簽訂《承諾書》，載明：“母親張某自愿將自己名下的案涉房屋，以無(wú)償贈(zèng)與的方式贈(zèng)送給女兒秦某，但保留自己有生之年在此贈(zèng)與住房?jī)?nèi)永久性居住的權(quán)利。受贈(zèng)人女兒秦某鄭重承諾：在接受贈(zèng)與后即承擔(dān)起對(duì)母親張某生老病死的贍養(yǎng)與善待義務(wù)，張某在此住房?jī)?nèi)永久居住……”。張某、秦某作為承諾方均簽名按印。2021年3月，張某與秦某簽訂《贈(zèng)與合同》，約定張某將案涉房屋贈(zèng)與秦某，并于同日將案涉房屋過戶至秦某名下，未辦理居住權(quán)登記。

然而，兩個(gè)月后，秦某與案外人朱某簽訂房屋買賣合同，約定將案涉房屋出售給朱某。后因本案所涉產(chǎn)權(quán)糾紛，案涉房屋被法院保全查封，無(wú)法辦理網(wǎng)簽及后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，朱某遂以房屋買賣合同糾紛向法院起訴秦某解除合同，法院判決解除合同，秦某返還朱某定金、給付朱某違約金及居間服務(wù)費(fèi)損失，判決已生效。

張某主張本案系附義務(wù)的贈(zèng)與，秦某需履行贍養(yǎng)義務(wù)以及保障張某在案涉房屋的永久居住權(quán)益，秦某未對(duì)張某履行贍養(yǎng)義務(wù)且將案涉房屋出售，故訴至法院，要求撤銷對(duì)案涉房屋的贈(zèng)與，秦某返還張某案涉房屋并配合辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)。

提級(jí)管轄情況：該案最初由北京市房山區(qū)人民法院受理，該院在審理中經(jīng)檢索發(fā)現(xiàn)，全國(guó)法院和北京轄區(qū)內(nèi)各基層法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)附義務(wù)贈(zèng)與合同變更、撤銷的相關(guān)法律規(guī)定理解不一致，存在不同裁判標(biāo)準(zhǔn)。北京市房山區(qū)人民法院認(rèn)為，隨著人口老齡趨勢(shì)加大，養(yǎng)老糾紛逐步增多，統(tǒng)一此類案件裁判尺度有利于推動(dòng)涉房屋轉(zhuǎn)讓托付養(yǎng)老類糾紛的有效解決，有必要由上級(jí)人民法院予以提級(jí)管轄，故向北京市第二中級(jí)人民法院報(bào)請(qǐng)?zhí)峒?jí)管轄。北京市第二中級(jí)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，該案符合提級(jí)管轄的相關(guān)規(guī)定情形，于2023年3月29日裁定提級(jí)審理該案。

裁判結(jié)果：北京市第二中級(jí)人民法院審理后認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二：一是案涉《承諾書》與《贈(zèng)與合同》的關(guān)系如何認(rèn)定？二是張某主張撤銷案涉贈(zèng)與是否具有事實(shí)和法律依據(jù)？

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，張某與秦某簽訂的保留居住權(quán)益贈(zèng)與的《承諾書》系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)屬合法有效。秦某與張某另行簽訂的《贈(zèng)與合同》在形式上為制式合同，結(jié)合其簽訂時(shí)間，應(yīng)屬配合房屋過戶所為的法律行為，不能以此否定《承諾書》的約定內(nèi)容，二人之間就案涉房屋贈(zèng)與的真實(shí)意思及權(quán)利義務(wù)關(guān)系仍應(yīng)以《承諾書》約定為準(zhǔn)。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，根據(jù)前述爭(zhēng)議焦點(diǎn)的論述，張某對(duì)案涉房屋的贈(zèng)與應(yīng)系附義務(wù)的贈(zèng)與，根據(jù)《承諾書》的約定，所附義務(wù)為秦某對(duì)張某盡到贍養(yǎng)義務(wù)，并確保其對(duì)案涉房屋的居住權(quán)益。而秦某在接受案涉房屋贈(zèng)與及辦理過戶后不久，即與案外人簽訂房屋買賣合同，出售案涉房屋，構(gòu)成對(duì)贈(zèng)與合同所附義務(wù)的違反，故張某主張撤銷贈(zèng)與的訴訟請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。判決后，當(dāng)事人均未提起上訴，一審判決發(fā)生法律效力。

典型意義：當(dāng)前在“以房養(yǎng)老”作為重要養(yǎng)老方式的背景下，“涉房屋轉(zhuǎn)讓托付養(yǎng)老類”案件不斷增多，尤其是父母對(duì)子女保留房屋居住權(quán)的贈(zèng)與合同糾紛最為典型。此類糾紛往往涉及附義務(wù)贈(zèng)與合同的變更、撤銷的法律適用，司法實(shí)踐中存在較大分歧，如果沒有明確統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，將損害老年人合法權(quán)益、影響家庭和諧。該案通過提級(jí)審理，明確保留房屋居住權(quán)贈(zèng)與合同糾紛作為附義務(wù)贈(zèng)與合同的變更、撤銷的法律適用規(guī)則，即當(dāng)事人先簽訂附義務(wù)的贈(zèng)與合同，后在辦理房屋所有權(quán)變更登記時(shí)又簽訂贈(zèng)與合同，該贈(zèng)與合同的內(nèi)容與附義務(wù)贈(zèng)與合同的贈(zèng)與部分的內(nèi)容相同，當(dāng)事人主張附義務(wù)贈(zèng)與合同未變更，仍具有法律效力的，人民法院應(yīng)予以支持。贈(zèng)與合同約定贈(zèng)與人將房屋贈(zèng)與受贈(zèng)人，贈(zèng)與人繼續(xù)居住使用該房屋直至去世，受贈(zèng)人接受贈(zèng)與辦理過戶后，與案外人簽訂房屋買賣合同出售房屋，贈(zèng)與人主張撤銷贈(zèng)與的，人民法院應(yīng)予以支持。

裁判生效后，北京市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為該案具有較強(qiáng)典型性，對(duì)于北京市轄區(qū)內(nèi)大量類似糾紛具有指導(dǎo)意義，遂報(bào)請(qǐng)北京市高級(jí)人民法院納入北京法院系統(tǒng)參閱案例。北京市高級(jí)人民法院審判委員會(huì)經(jīng)認(rèn)真研究討論后，確定該案作為北京法院第三十批參閱案例，并向轄區(qū)各法院公布了上述裁判規(guī)則，統(tǒng)一了轄區(qū)法院關(guān)于保留房屋居住權(quán)贈(zèng)與合同案件的裁判尺度，對(duì)全市法院辦理類似案件形成有效指導(dǎo)和重要參考，樹立了依法保障“老有所居、老有所養(yǎng)”的鮮明價(jià)值導(dǎo)向。（記者 張賽）

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