法院：屬無權代理，丈夫須雙倍返還定金

房屋買賣是人生大事，在簽訂房屋買賣合同時，夫妻一方代另一方簽字的情況時有發(fā)生，這樣的合同是否有效？當心儀房源又被另售他人，已付定金的買受人又該如何維護自身權益？日前，上海市靜安區(qū)人民法院審理了一起合同糾紛。

2022年7月，小方夫婦通過房產(chǎn)中介看中了一套房屋，想以1250萬元的價格購買該房屋。為促成雙方成交，中介特地趕到外地找到了正在陪同父親看病的房東胡先生。小方夫婦看中的這套房屋是胡先生和妻子蔡女士共同共有，胡先生在買賣合同上簽字的同時也代蔡女士簽了字，隨后，小方夫婦支付了60萬元的定金給胡先生，并積極準備購房款等待過戶。

誰知，胡先生回到上海后，妻子蔡女士卻認為房子的售價過低，還要承擔中介費用，不同意賣房。同年9月，胡先生夫婦又以1300萬元的價格與另一買家簽訂了出售合同，并退還了小方夫婦的60萬元定金。

小方夫婦認為，胡先生夫婦擅自解除合同，依照合同約定應雙倍返還定金；而胡先生夫婦認為，妻子蔡女士不知道房屋出售給小方夫婦的事情，也不認可丈夫胡先生代簽字的行為，房屋買賣合同未經(jīng)全體共有人簽字，合同不成立，所以只愿意退還定金。雙方爭執(zhí)不下，小方夫婦無奈最終訴至法院。

法院審理認為，房屋買賣合同雙方四人均已經(jīng)簽字，合同已經(jīng)成立。房屋買賣合同上胡先生代妻子簽字的行為屬于代理行為，因沒有取得妻子的事先授權，也沒有獲得事后追認，胡先生的代理行為屬于無權代理，房屋買賣合同對胡先生的妻子不發(fā)生效力，所產(chǎn)生的一切后果由胡先生承擔，胡先生應雙倍返還定金。

胡先生不服提起上訴，二審法院經(jīng)審理認為一審判決于法有據(jù)，予以維持。

法官說法

夫妻一方出售房屋是否屬于行使日常家事代理權的范圍？

民法典規(guī)定的日常家事代理權是“因家庭日常生活需要而實施的民事法律行為”，如維持家庭共同生活的開支、撫育未成年子女的費用、家庭成員所需的醫(yī)療費用等。房屋買賣所涉金額大，與夫妻雙方的生活都息息相關，應當在夫妻雙方都同意的前提下進行，因此房屋買賣不宜被認定為家庭日常生活需求的范圍內(nèi)。

屬于夫妻共有的房屋，僅有夫妻一方簽字的房屋買賣合同是否有效？承辦法官表示，若買受人有證據(jù)證明夫妻一方簽署合同時已經(jīng)獲得另一方的授權或另一方事后追認的，房屋買賣合同對于出賣人夫妻雙方發(fā)生效力，買受人可要求繼續(xù)履行合同；但若夫妻未簽字一方不認可另一方與買受人簽訂的房屋買賣合同，買受人也無證據(jù)證明簽字方在簽署合同時已獲未簽字方有效授權或未簽字方事后追認的情況，房屋買賣合同有效但效力僅及于簽字方，買受人只能通過起訴簽字一方來維護權益。

法官提醒，房屋買賣由于金額大、周期長、流程復雜，在交易過程中面臨諸多法律風險，買賣雙方均應當仔細審查、慎重簽約、誠信履約。作為買受人，要注意審查所購房屋產(chǎn)權登記情況，如不動產(chǎn)登記為多人共同共有，所有產(chǎn)權人應當共同簽署房屋買賣合同或經(jīng)有效的授權委托，否則可能導致房屋無法順利過戶；若房屋屬于夫妻共有財產(chǎn)但僅登記一方名字，應當注意是否有另一方同意出售的證明或委托代理手續(xù)。

（2023年9月11日《上海法治報》記者 胡蝶飛 通訊員 梅益婷）

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