董先生是南京某小區(qū)的業(yè)主，購買了一個(gè)產(chǎn)權(quán)車位。讓他沒有想到的是，自己因?yàn)闆]有及時(shí)交納車位管理費(fèi)，就被物業(yè)公司限制車輛出入，每次需要和物業(yè)工作人員交涉才能通行。無奈之下，董先生將小區(qū)物業(yè)公司起訴至南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院，最終經(jīng)法官釋法，該案以調(diào)解結(jié)案。法官表示，新修訂的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法催交行為作出了更全面的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取利用電梯、門禁控制系統(tǒng)限制車輛、人員出入等方式催交物業(yè)費(fèi)。

董某在居住的小區(qū)購買了一個(gè)車位，車位管理費(fèi)每月80元。董某一直按時(shí)支付物業(yè)費(fèi)和車位管理費(fèi)，直到2024年1月，他陸續(xù)收到物業(yè)公司催款短信：“如果不交車位管理費(fèi)，就會(huì)影響出行”。董某認(rèn)為短信內(nèi)容違反了法律規(guī)定，是一種脅迫，于是拒絕支付2024年的車位管理費(fèi)。

從此，董某出行遭遇了極大不便。當(dāng)開車進(jìn)地下車庫的時(shí)候，道閘不能自動(dòng)抬桿，他需要下車找物業(yè)，表明自己是業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)車位，讓物業(yè)人員開門。在駛出小區(qū)大門的時(shí)候，董某的車輛被識(shí)別為“臨時(shí)車”，被要求交費(fèi)，每次都要和物業(yè)工作人員交涉才能出去。特別是遇到早晚高峰時(shí)，后面的車子狂按喇叭，他感覺這對(duì)自己造成了很大的精神壓力。

董某認(rèn)為這一切都是物業(yè)公司在逼迫自己交車位管理費(fèi)。于是，他將物業(yè)公司訴至江寧開發(fā)區(qū)法院，要求物業(yè)公司停止以催交為目的限制其車輛出入小區(qū)大門和地下車庫。

“本案反映了目前一個(gè)較普遍的問題——欠費(fèi)不能自動(dòng)抬桿。”在庭審中，法官向物業(yè)公司釋明，物業(yè)公司催交方式應(yīng)當(dāng)合法。同時(shí)，用限制業(yè)主出行的方式催交，屬于物業(yè)公司濫用權(quán)利，除了引發(fā)多次投訴、口角紛爭，并不能很好地解決矛盾。

“根據(jù)《民法典》第944條第三款，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)，該條款對(duì)物業(yè)服務(wù)人催收措施劃出了紅線。”江寧開發(fā)區(qū)法官鐘詩蔚表示，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)人并非供水、供電單位，不是供水、供電合同的當(dāng)事人，不能利用自己作為物業(yè)管理人的便利條件侵害業(yè)主的用水、用電權(quán)益。

她介紹，新修訂的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第52條明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止或者限制供水、供電、供氣、供熱、通訊以及利用電梯、門禁控制系統(tǒng)限制車輛、人員出入等方式催交物業(yè)費(fèi)。該《條例》對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法催交行為作出了更全面的規(guī)定。

本案中，業(yè)主是小區(qū)公共道路的共有權(quán)人，享有通行權(quán)，物業(yè)服務(wù)人無權(quán)限制業(yè)主通行的權(quán)利，更不能以設(shè)置門禁系統(tǒng)來限制業(yè)主通行。

經(jīng)過多次調(diào)解，物業(yè)公司承諾保障董某車輛自由出入小區(qū)大門和地下車庫，董某也表態(tài)會(huì)補(bǔ)交車位管理費(fèi)，案件以調(diào)解結(jié)案。

法官說法

物業(yè)公司應(yīng)以提升服務(wù)質(zhì)量 作為提高交費(fèi)率的前提

那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何面對(duì)催交費(fèi)用的問題呢？

鐘詩蔚表示，首先，物業(yè)服務(wù)的職能是對(duì)物業(yè)實(shí)施服務(wù)和管理，該職能來源業(yè)主的委托。物業(yè)公司應(yīng)以切實(shí)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量作為提高交費(fèi)率的前提。

其次，如業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可以催告其在合理期限內(nèi)支付，合理期限內(nèi)仍不支付的，可以將糾紛提交第三方調(diào)解組織多元化解；調(diào)解不成的，物業(yè)公司可以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。

作為業(yè)主，也應(yīng)當(dāng)善意溝通、配合，積極履行交費(fèi)義務(wù)，共同營造和諧宜居的小區(qū)環(huán)境。（記者 萬承源）

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