儀表堂堂的李某是60后外籍人士，與80后的張某一見傾心。不久后，兩人確立了戀愛關(guān)系，為了穩(wěn)固愛情，李某在2014年購買了一套商住房，并將房屋登記在張某名下。不料，若干年后兩人分道揚(yáng)鑣，因房子的歸屬鬧上法庭。

人民法院最終把房子“分”給了誰？

案情回放

2014年，李某出資91萬元全款購買一套商住房，但當(dāng)時(shí)因其外籍身份不具備購房資格，因此李某將該房屋登記在張某名下。若干年后，兩人分道揚(yáng)鑣。分手后，李某堅(jiān)持認(rèn)為自己是房屋實(shí)際權(quán)利人，多次要求張某返還該房屋，但遭到拒絕。

李某訴稱：該房屋的購房款、稅費(fèi)均由自己支付，張某對(duì)此事是認(rèn)可的。張某曾在電話中多次要求不要將房屋掛在其名下，房屋雖登記在張某名下，但本質(zhì)是代持行為，雙方之間系“借名買房”，房屋實(shí)際權(quán)利人仍是自己。因此，張某應(yīng)向自己返還購房款、購房稅及房屋增值部分共計(jì)124萬余元。

張某辯稱：不同意李某的全部訴請(qǐng)。1.房屋不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的權(quán)利人是自己，房地產(chǎn)權(quán)證也是由自己保管；2.該房屋所涉及的租賃事宜、水電煤等生活費(fèi)用都是由自己負(fù)責(zé)；3.雙方之間系贈(zèng)與法律關(guān)系；4.房屋性質(zhì)屬于小戶型商住房，不存在增值的情形。

法院認(rèn)為

本案的爭議焦點(diǎn)是在“借名買房”與“贈(zèng)與關(guān)系”二者之間進(jìn)行區(qū)分判斷。

首先，本案中，雙方并未簽訂書面代持協(xié)議，李某提供的證據(jù)不足以證明張某是代其持有涉案房屋。基于此，“借名買房”關(guān)系尚未達(dá)到高度蓋然性，故人民法院不予支持李某主張房屋為張某代為持有的意見。

其次，本案中，李某明確否認(rèn)涉案房屋是對(duì)張某的贈(zèng)與，張某亦未舉證證明李某曾向其作出過贈(zèng)與的意思表示，雙方也確未簽訂過書面贈(zèng)與合同，張某主張雙方系贈(zèng)與關(guān)系難以成立。

原、被告雙方態(tài)度強(qiáng)硬，互不相讓，案子的審理曾一度陷入僵局。經(jīng)主審法官耐心勸導(dǎo)、反復(fù)溝通及釋法明理，最終李某與張某達(dá)成調(diào)解，房屋仍歸張某所有，由其另行補(bǔ)償李某60萬元。

法官說法

“借名買房”又稱房屋代持，是指借名人（實(shí)際購房人）出于規(guī)避限購政策、減免購房款等原因不直接持有房屋，與出名人（登記權(quán)利人）協(xié)商一致，以出名人的名義持有該房屋，但該房屋的實(shí)際權(quán)益仍歸借名人所有的行為。代持協(xié)議是判斷“借名”買賣合同關(guān)系是否存在的核心所在，在沒有書面代持協(xié)議的情況下，“借名買房”需要合理的借名原因，購房手續(xù)辦理完畢后的相關(guān)單據(jù)、證件應(yīng)由借名人保管。此外，相關(guān)買賣合同、契稅發(fā)票、維修基金收據(jù)、還貸手續(xù)、原始房屋產(chǎn)權(quán)證等均應(yīng)在借名人手中保管。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第六百五十七條規(guī)定，贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。贈(zèng)與合同是單務(wù)合同，也是諾成合同，贈(zèng)與人作出明確的贈(zèng)與意思表示是贈(zèng)與合同成立的必要要件。

當(dāng)事人從事民事法律行為，須以真實(shí)意思表示為內(nèi)核，尤其圍繞價(jià)值高昂的房屋所開展的法律行為時(shí)更應(yīng)審慎。真正能夠證明、保障己方的真實(shí)意思，往往應(yīng)落筆于“白紙黑字”上。（文中所涉人物名稱均為化名）

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